Sfatul avocatului. Condominiul în fondul locativ

Am cumpărat un apartament la parterul unui bloc de locuințe. Dețin în proprietate și un loc de parcare la subsol. În cadrul blocului a fost creată și activează asociaţia de co­proprietari în condominiu. Pot eu oare să fac unele reparații, reconstrucții la apartament sau bunurile comune, inclusiv la locul de parcare, să izolez și să folosesc individual o parte din terenul din dreptul ferestrelor locuinței mele? Cine decide modul de folosire a bunurilor comune?

Andrei Balan, mun. Chişinău

Liubomir DUDULICA

avocat

avocatmd@gmail.com

După adoptarea Legii con­dominiului în fondul locativ, s-au format mai multe asociații de coproprietari în condomi­niu, iar asociațiile proprietarilor locuințelor privatizate, cooperati­vele de construcţie a locuinţelor s-au reorganizat în mod cores­punzător.

Condominiul este un complex unic de bunuri imobiliare, ce in­clude terenul în hotarele stabi­lite şi blocurile de locuinţe, alte obiective imobiliare amplasate pe acesta, în care o parte, consti­tuind locuinţele, încăperile cu altă destinaţie decât aceea de locuin­ţă, se află în proprietate privată, de stat sau municipală, iar restul este proprietate comună indivi­ză.

În proprietate comună sunt toate părţile proprietăţii aflate în folosinţă comună: terenul pe care este construit blocul, zidu­rile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau ex­teriorul locuinţelor, care deser­vesc mai multe locuinţe, terenu­rile aferente în hotarele stabilite cu spații verzi, alte obiective des­tinate deservirii proprietăţii imo­biliare a condominiului.

Condominiul include o clădi­re, o parte de clădire cu intrare separată, sau câteva clădiri ce aparţin cel puţin la doi proprie­tari, precum şi anexele la clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile multianuale şi alte obiective, ce se află pe tere­nul aferent în hotarele stabilite, cu excepţia obiectivelor din com­plexul energetic, telecomunicaţii­lor, reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare sau câteva clădiri ori construcţii amplasate compact, unite de un teren comun şi ele­mente de infrastructură comune: case de locuit pentru o familie, case de vacanţă, garaje sau alte obiecte.

Condominiul poate fi alcătuit şi din tronsonul de bloc al unei clădiri cu mai multe apartamente cu intrare separată, reţele ingine­reşti separate, cu condiţia că re­construcţia, reparaţia sau demo­larea acestui tronson de bloc nu va afecta integritatea altor părţi ale acestei clădiri.

Proprietarii în condominiu posedă, folosesc şi dispun de lo­cuinţe. Bunurile comune în con­dominiu se află în proprietatea comună în diviziune a proprieta­rilor de locuinţe. Proprietatea co­mună din condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de proprietate asupra locuinţe­lor (încăperilor) din condominiu. Obiectele proprietăţii comune pot fi transmise pentru folosinţă contra plată altor persoane fizice sau juridice în cazurile şi condiţii­le prevăzute de statutul asociaţiei de coproprietari.

Proprietarii de locuinţe sunt în drept să dea cu chirie sau în aren­dă locuinţele în modul stabilit de legislaţie. Proprietarii de încăperi cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt în drept să desfă­şoare activitate de întreprinzător în încăperile care le aparţin, fără să lezeze drepturile altor propri­etari, respectând cerinţele actelor legislative şi normative, norme­le sanitare, de apărare împotriva incendiilor şi alte norme, pre­vederile statutului asociaţiei de coproprietari. Statutul asociaţiei de coproprietari poate prevedea restricţii la utilizarea încăperi­lor cu altă destinaţie decât ace­ea de locuinţă ale proprietarilor din condominiu numai în cazul în care aceasta ţine de protec­ţia drepturilor şi intereselor altor proprietari.

Proprietarul proprietăţii comu­ne în diviziune din condominiu nu este în drept să solicite defalca­rea unei părţi ideale din teritoriu şi a unei părţi reale din bunurile comune. Respectiv, dvs. nu aveți dreptul să folosiți exclusiv locu­rile destinate pentru uz comun: teren, subsol, încăperi nelocative ș. a., şi nici să le izolați. Cu acordul asociației, puteți zidi pereți de se­parare a locului de parcare la sub­sol, doar pe suprafața deținută și în măsura în care nu afectează drepturile celorlalți coproprietari.

Terenurile pe care sunt am­plasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condomi­niu se transmit gratuit de către autoritatea administraţiei publice locale, în calitate de bunuri co­mune, în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor. Propri­etarii (asociaţia de coproprietari) sunt în drept să procure sau să ia în arendă terenuri suplimentare adiacente teritoriului condomi­niului care, după ce vor fi legali­zate, vor avea un singur hotar.

Proprietarul din condominiu este obligat să menţină în stare bună şi să repare la timp locu­inţele (încăperile) ce îi aparţin pe propria sa cheltuială. Pro­prietarului în condominiu i se interzice să deterioreze sau să pună în pericol bunurile comu­ne, precum şi bunurile oricărui alt proprietar. Proprietarii parti­cipă la cheltuielile pentru între­ţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu în mo­dul stabilit de lege.

Nefolosirea de către propri­etar a locuinţei (încăperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie temei pentru a-l scuti, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condo­miniu.

Mărimea plăţii pentru între­ţinerea şi reparaţia proprietă­ţii comune din blocul locativ este proporţională cotei-părţi deţinute de fiecare proprietar/chiriaş al locuinţei. Neachitarea de către o parte de proprietari/chiriaşi a serviciilor utilizate nu poate servi drept temei pentru debranşarea totală a blocului locativ de la reţelele şi instalaţi­ile electrice, termice, de gaz, de la reţelele de alimentare cu apă şi de canalizare.

Proprietarul poate aduce îm­bunătăţiri sau modificări locu­inţei (încăperii) sale, fără a pune în pericol integritatea structu­rală a clădirii sau a încăperilor altor proprietari, şi modificări comunicaţiilor inginereşti por­nind de la posibilităţile tehnice. Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune fără consimţământul asociaţiei de coproprietari. Zidurile dintre încăperile alăturate, care nu fac parte din structura de rezisten­ţă a clădirii, pot fi reamplasa­te prin acord între proprietarii încăperilor respective şi cu în­ştiinţarea asociaţiei de copro­prietari. Zidurile, pereţii dintre încăperi şi proprietatea comu­nă, care nu fac parte din struc­tura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate numai cu acor­dul asociaţiei de coproprietari. Reconstrucţia şi modernizarea clădirilor, modificarea locuinţe­lor (încăperilor) se efectuează în conformitate cu documen­taţia de proiect, aprobată în modul stabilit, în baza avizului expertizei tehnice, efectuate de specialişti atestaţi, la cererea asociaţiei de coproprietari şi cu acordul autorităţii administraţi­ei publice locale.

În cazul înstrăinării locuinţe­lor (încăperilor), noul proprietar devine succesor de drepturi şi preia toate drepturile şi obliga­ţiile fostului proprietar în con­dominiu.

Proprietarii sunt obligaţi să utilizeze locuinţele şi proprie­tatea comună numai conform destinaţiei.

Pentru asigurarea exploatării clădirii cu mai multe locuinţe, utilizarea locuinţelor şi a pro­prietăţii comune în condomi­niu, efectuarea altor operaţii legate de activitatea economi­co-financiară, proprietarii sunt în drept de sine stătător să aleagă modul de administrare a proprietăţii imobiliare. Alege­rea modului de administrare a condominiului sau modificarea acestuia se face la adunarea generală a membrilor (repre­zentanţilor) asociaţiei de co­proprietari.

Printre activităţile desfăşura­te de asociaţia de coproprietari se numără: gestionarea, deser­virea, exploatarea şi repararea bunurilor imobiliare din con­dominiu; reconstrucţia şi con­strucţia încăperilor suplimenta­re şi a obiectivelor de uz comun în condominiu (prin metoda de antrepriză sau în regie proprie); darea în arendă, cu chirie sau vinderea bunurilor imobiliare ce fac parte din condominiu şi se află în proprietatea asociaţiei, în caz de necesitate de mijloace financiare pentru întreţinerea şi îmbunătăţirea stării proprietăţii comune în condominiu.

Venitul provenit din activita­tea economică a asociaţiei de coproprietari se foloseşte, con­form deciziei adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei, pentru plata cheltuie­lilor comune sau se repartizea­ză în fonduri speciale pentru a fi utilizate în scopurile prevăzute de statut. Venitul suplimentar poate fi repartizat pentru alte scopuri prevăzute de Legea condominiului în fondul locativ şi de statutul asociaţiei.