Sfatul avocatului. Contractul de locaţiune

Locuim şi muncim în Chişinău. Din motiv că nu aveam în oraş casa noastră, am stat un timp la o rudă, cu care recent ne-am înţeles, că eliberăm spaţiul cât mai curând. Căutăm să închiriem o locuinţă pentru un termen mai lung. Pentru siguranţă am vrea să încheiem un contract de chirie cu in­dicarea tuturor condiţiilor necesare pentru un trai decent şi fără careva surprize. Ce trebuie de luat în considerare la încheierea unui asemenea contract?

Veaceslav A., Chişinău

 

Liubomir DUDULICA

avocat

avocatmd@gmail.com

 

Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi po­sesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Contractul de locațiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris, pentru orice perioadă de timp, dar termenul locațiunii nu poate depăși 99 de ani.

Locatorul este obligat să pre­dea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform desti­naţiei convenite prin contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Bunul dat de locator trebuie să fie liber de ori­ce viciu material sau juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu material când are caracteristicile convenite. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în pe­rioada pentru care a fost încheiat contractul.

Înainte de a-şi valorifica drep­turile, locatarul trebuie să-l in­formeze pe locator despre viciile bunului depistate. Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional diminuă­rii folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează când viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu este luat în considerare.

Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului locațiunii. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Plata cheltuielilor suplimenta­re este obligatorie numai în cazul în care există un acord între părți.

Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților. Locatorul poate cere instanței de judecată modificarea chiriei prin hotărâre judecătorească numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă, cu excepția cazului în care locato­rul și-a asumat riscul schimbării condițiilor economice. Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosi­re a bunului sau starea lui s-au înrăutățit.

La fel, locatarul este în drept să dea bunul închiriat în subloca­ţiune sau să cesioneze locaţiunea numai cu consimţământul loca­torului. Pentru aceasta, el este obligat  să-l informeze pe loca­tor despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i cedeze locaţiunea. Locatorul nu poate să nu dea consimţământul la subînchiriere sau la cesiunea locaţiunii dacă, după încheierea contractului de locaţiune, se naş­te interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parţial, unui terţ. Această prevedere nu se aplică dacă persoana terţului constituie un impediment, spaţiul închiriat devenind astfel supraîn­cărcat sau dacă, din alte motive temeinice, nu i se poate impune locatorului să permită subînchiri­erea sau cesiunea locaţiunii.

Dacă nu consimte la sublocaţi­une sau la cesiunea locaţiunii, lo­catorul este obligat să comunice, în termen de 15 zile, locatarului motivele, de altfel se conside­ră că a consimţit. Locatorul care consimte la sublocaţiune sau la cesiunea locaţiunii nu poate cere decât compensarea cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sublocaţiune sau cesiune. În cazul sublocaţiunii, locatarul îşi păstrea­ză răspunderea faţă de locator. Termenul sublocațiunii nu poate depăși termenul locațiunii.

În caz de neplată a chiriei cu­venite în temeiul locațiunii, loca­torul îl poate urmări pe sublocatar până la suma chiriei pe care aces­ta din urmă o datorează locataru­lui. Sublocatarul nu poate opune plățile făcute cu anticipație. Plata făcută de sublocatar, fie în te­meiul unei clauze a contractului de sublocațiune comunicate lo­catorului, fie în conformitate cu uzanțele locale, nu este conside­rată făcută cu anticipație.

Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l con­strânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de sublocațiune.

În cazul în care neexecutarea unei obligaţii de către sublocatar cauzează un prejudiciu esenţial locatorului sau altor locatari, lo­catorul poate cere rezoluțiunea sublocațiunii.

Locatarul şi locatorul au drep­turi şi obligaţii stabilite prin lege.

Locatarul este obligat: să folo­sească bunul potrivit destinației și în conformitate cu clauzele con­tractului; să păstreze și să asigure integritatea bunului; să acopere cheltuielile curente de folosire și întreținere în stare normală a bu­nului; să efectueze reparația cu­rentă a bunului.

Reparația curentă presupune intervențiile necesare în rezultatul folosinței conform destinației a bunului și care, în mod echitabil, pot fi puse pe seama locatarului, având în vedere în special natu­ra bunului, destinația pentru care este folosit și termenul locațiunii.

Locatarul nu poartă răspun­dere pentru uzura normală a bu­nului închiriat dacă acesta a fost folosit potrivit destinației și în conformitate cu clauzele contrac­tului şi nu este obligat să efectue­ze reparațiile curente doar pentru a înlătura efectele uzurii normale a bunului. Uzura normală presu­pune semnele obișnuite și inevi­tabile ale unei folosințe prudente însoțite de întreținere corespun­zătoare.

Locatarul are obligaţia de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bu­nului de către alţi locatari. Acesta este ţinut faţă de locator şi de cei­lalţi locatari să repare prejudiciul care poate rezulta din neexecuta­rea acestei obligaţii fie că a fost produs de el, fie de persoanele cărora le-a permis folosinţa bu­nului sau accesul la el.

Locatarul a cărui folosinţă este deranjată de către un alt locatar sau de persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el poate obţine, în de­pendenţă de circumstanţe, o re­ducere a chiriei sau rezoluțiunea locațiunii dacă înştiinţează loca­torul comun despre încălcările ce îi afectează folosinţa şi dacă aces­tea persistă.

Locatorul are dreptul să veri­fice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în cazul imo­bilului, să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drep­turi în mod rezonabil.

Locatarul este ţinut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul în­chiriat dacă nu va demonstra că pierderile nu se datorează vinovă­ţiei sale sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el. În cazul în care bunul închiriat este un imobil, locatarul nu răspunde de prejudiciul cauzat prin incendiu dacă nu se va de­monstra că el se datorează faptei locatarului sau a persoanelor că­rora acesta le-a permis folosinţa sau accesul la imobil.

Locatorul este obligat să efec­tueze reparația capitală a bunului închiriat dacă legea sau contrac­tul nu prevede altfel. Reparația capitală se efectuează în termenul stabilit în contract sau când reie­se dintr-o necesitate stringentă. Nerespectarea de către locator a obligației date acordă locataru­lui dreptul să efectueze reparația capitală și să treacă cheltuielile de reparație capitală în contul chiriei.

Reparația capitală presupune toate intervențiile necesare pen­tru îndeplinirea obligației locato­rului de a transmite un bun care poate fi folosit potrivit destinaţiei, cu excepția reparațiilor curente.

În orice caz, locatorul va fi ținut să efectueze reparațiile necesare pentru a înlătura prejudiciul adus bunului închiriat de un eveniment în afara controlului locatarului sau al persoanelor cărora le-a permis folosința bunului sau accesul la el.

Locatorul nu este obligat să efectueze reparațiile necesare doar pentru a înlătura efectele uzurii normale a bunului.

Locatorul poate pune pe sea­ma locatarului cheltuielile repa-rației capitale în măsura în care reparația este necesară pentru a repara prejudiciul pentru care răs­punde locatarul.

Locatarul este obligat să in­formeze locatorul într-un termen rezonabil despre deteriorarea bu­nului închiriat sau existența vreu­nui pericol, despre orice drept sau pretenție a unui terț, dacă aceste circumstanțe necesită intervenția sau apărarea din partea locato­rului.

Dacă bunul închiriat este în­străinat de locator unui terț, acesta din urmă se subrogă de drept lo­catorului în drepturile și obligațiile care decurg din locațiune dacă locațiunea este opozabilă terțului.

Locațiunea este opozabilă ter-țului care dobândește dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului închiriat dacă, la data dobândirii, terțul cunoștea sau trebuia să cunoască existența locațiunii sau dacă bunul închiriat se afla în posesia locatarului.

În cazul bunurilor asupra că­rora dreptul de proprietate se dobândește, conform legii, prin înregistrare într-un registru de publicitate prevăzut de lege, lo-cațiunea, de asemenea, este opo­zabilă terțului dobânditor dacă, la data dobândirii, era notată în acel registru. În absența acestei notări, locațiunea este opozabilă doar dacă termenul ei nu depășește trei ani, în cazul bunului imobil, sau un an, în cazul celorlalte bunuri asu­pra cărora dreptul de proprietate se dobândește, conform legii, prin înregistrare într-un registru de publicitate prevăzut de lege.