Sfatul avocatului. Contractul de arendă

Părinţii noştri ne-au lăsat moştenire câteva terenuri agricole, dar noi locuim în oraş şi nu avem posibilitate să le lucrăm. Am luat decizia de a le da în arendă unei persoane. Am făcut o înţelegere verbală, dar, pe parcurs, apar tot ma multe chestiuni care nu au fost prevăzute şi sunt divergenţe. Astfel, am hotărât să încheiem contracte de arendă a acestor terenuri, dar nu ştim nimic din do­meniul dat. Ce trebuie să cunoaştem la încheierea acestor contracte?

Alexandru T., Chişinău

 

Liubomir DUDULICA

avocat

avocatmd@gmail.com

 

Codul civil reglementează destul de detaliat chestiunile legate de contractul de aren­dă. Astfel, prin contractul de arendă, o parte (arendator) se obligă să dea celeilalte părți (arendaș) un teren agricol și/sau alte bunuri agricole în po­sesie și folosință pe o durată determinată, iar aceasta se obligă să efectueze plata de arendă.

Contractul de arendă se încheie în formă scrisă. Dacă părțile nu convin altfel, dreptul de posesie și folosință asupra bunurilor agricole arendate se naște din momentul semnării contractului de arendă și poate fi exercitat doar după semna­rea actului de predare-primire.

Contractul de arendă tre­buie să prevadă date privind: obiectul contractului, termenul arendei, componența, forma și cuantumul plății pentru arendă, condițiile de folosire a obiecte­lor situate pe teren, inclusiv a utilajului și a tehnicii agricole.

La cererea uneia dintre părți, la contractul de arendă a terenurilor agricole se ane­xează copia planului cadastral al acestor terenuri. În cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un teren divizibil sau din­tr-o construcție capitală, la ac­tul de predare-primire se ane­xează copia planului cadastral al terenului sau al construcției, cu marcarea părții ce se dă în arendă.

La începutul și la încetarea arendei, părțile contractante sunt obligate să întocmească, în termen de cinci zile lucră­toare, acte de predare-primire a bunului agricol arendat care va conține date privind nu­mărul cadastral al terenului, suprafața, bonitatea, modul de folosință, starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.), viciile materiale și juridice, alte date, la cererea părților.

Termenul arendei se sta-bilește de către părțile contrac­tante, dar nu va fi mai mic de un an și mai mare de 30 de ani. La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii unor plantații multianuale, termenul arendei va fi de cel puțin 25 de ani, dacă în contract nu este prevăzut un alt termen.

Contractul de arendă poate fi prelungit cu acordul comun al părților. În cazul în care con­tractul nu prevede altfel, par­tea care intenționează să nu prelungească contractul de arendă este obligată să avizeze cealaltă parte cu cel puțin trei luni înainte de expirarea terme­nului contractului.

În cazul în care termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea bunuri­le arendate și arendașul conti­nuă exploatarea acestora, con­tractul de arendă se consideră prelungit pentru un an agricol. Arenda terenurilor agricole în­cheiată pe un termen mai mare de cinci ani trebuie notată în registrul bunurilor imobile.

Arenda terenurilor agricole încheiată pe un termen de până la cinci ani inclusiv se înregis­trează la primăria localității în a cărei rază teritorială se află te­renurile. Înregistrarea arendei nu produce efectele juridice ale notării în registrul bunurilor imobile.

Arendașul, în termen de trei luni de la data încheierii con­tractului de arendă, asigură notarea arendei sau, după caz, asigură înregistrarea arendei. Nenotarea are ca efect inopo­zabilitatea contractului față de terț. Notarea benevolă la orga­nul cadastral teritorial a aren­dei încheiate pe un termen de până la cinci ani îl scutește pe arendaș de obligația de a o în­registra la primărie.

Arenda încheiată pe un ter­men de până la cinci ani inclu­siv se înregistrează în registrul contractelor de arendă ținut de primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole arendate. În cazul în care terenurile și alte bunuri agricole date în arendă sunt amplasate pe teritoriul mai multor localități, arenda se înregistrează la primăria fiecă­reia dintre aceste localități.

Registrul contractelor de arendă este ținut de inginerul cadastral, de secretarul consi­liului local sau de o altă per­soană desemnată în modul stabilit. Înregistrarea arendei, a modificărilor introduse în con­tract, a documentelor privind rezoluțiunea arendei, precum și eliberarea extraselor respective se efectuează contra plată.

Arendatorul este în drept să verifice oricând modul în care arendașul exploatează bunurile sale date în arendă, fără a interve­ni în activitatea curentă a acestuia, și să obțină informația necesară.

Arendașul (sau deținătorul te­renului vecin cu cel arendat) are dreptul prioritar la încheierea contractului de arendă pe un nou termen în cazul în care și-a onorat obligațiile contractuale luate an­terior, bunurile arendate se dau în arendă pe un nou termen, acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator. Arendașul are drept de preemțiune în cazul vânzării de către arendatorul proprietar a bunurilor date în arendă.

Arendatorul este obligat să predea bunurile agricole date în arendă în termenele și în condițiile stipulate în contract, să acționeze într-o manieră care să nu împiedice folosința nor­mală a bunurilor date în arendă, să plătească arendașului, în cazul rezoluțiunii arendei înainte de încheierea anului agricol, valoa­rea fructelor care, deși încă ne­separate, vor putea fi separate înainte de sfârșitul anului agricol în condițiile unei gospodăriri nor­male, să predea arendașului car­tea istoriei câmpurilor, întocmită cu cel puțin trei ani până la data încheierii contractului de arendă, să execute alte condiții prevăzute de legislație sau de contract.

La încheierea contractului de arendă, arendatorul este obligat să informeze arendașul despre drepturile terților asupra bunu­rilor date în arendă. Nerespec­tarea acestei prevederi acordă arendașului dreptul la reducerea mărimii plății pentru arendă sau la rezoluțiunea arendei, precum și la despăgubiri, cu excepția cazului când arendașul cunoștea sau, în mod rezonabil, trebuia să cunoas­că existența dreptului terților.

Arendașul este obligat să fo­losească bunurile arendate ca un bun proprietar, conform cla­uzelor contractului, să mențină potențialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expi­rarea termenului stipulat în con­tract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ținându-se cont de gradul de uzură, să achi­te plata pentru arendă în terme­nul și în modul stabilit, să achite impozitele și alte plăți prevăzute de legislație, în cazul în care con­tractul nu prevede altfel, să pre­dea arendatorului cartea istoriei câmpurilor, întocmită cu cel puțin trei ani până la data încetării sau rezoluțiunii arendei, să respecte alte condiții prevăzute de legislație sau de contract.

Arenda încetează odată cu ex­pirarea termenului pentru care a fost convenită. Încetarea arendei înainte de termen are loc în con­formitate cu legea sau contractul. Afară de alte cazuri prevăzute de lege sau contract, arendatorul are dreptul de a declara rezoluțiunea arendei dacă arendașul nu a notat arenda în registrul bunurilor imo­bile sau, după caz, nu a înregistrat contractul în registrul contractelor de arendă în termen, refuză fără justificare să ia în arendă bunuri­le agricole stipulate în contract, a înrăutățit starea bunurilor ast­fel, încât ea nu poate fi restabili­tă până la expirarea termenului arendei.

Arendașul are dreptul să decla­re rezoluțiunea arendei în cazul în care arendatorul refuză să dea în arendă bunurile stipulate în con­tract, nu le-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea bunu­rilor arendate, cu excepția cazului în care aceste împrejurări sunt imputabile arendașului sau bunu­rile arendate au ajuns într-o stare inutilizabilă din cauza unor eveni­mente în afara controlului său.

Plata pentru arenda terenuri­lor agricole se stabilește în unități bănești, se face în natură, în bani sau în natură și în bani, potri­vit acordului dintre părțile con­tractante. Plata în natură pentru arenda terenurilor agricole se stabilește într-o cantitate deter­minată de produse agricole sau într-un procent determinat din volumul producției.

Termenele și locul efectuării plății în natură pentru arenda te­renurilor agricole, precum și cali­tatea produselor se stabilesc de către părți în contract, în funcție de felul produselor și de specificul obținerii acestora. Producția agri­colă eliberată de către arendaș în contul plății pentru arenda tere­nurilor agricole se estimează la prețuri ce nu le depășesc pe cele în vigoare pe piața locală la aceas­tă producție la momentul eliberă­rii ei, în cazul în care contractul nu prevede altfel.

În contractul de arendă părțile contractante pot stabili, de co­mun acord, cazurile și limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamități naturale.