Мы получили в наследство от родителей несколько земельных участков, но живя в городе, у нас нет возможности их обрабатывать, поэтому приняли решение сдать их в аренду, договорились с человеком на словах, но со временем возникает масса непредвиденных проблем и разногласий. Таким образом, мы решили заключить договор аренды этих земель, но как это сделать, точно не знаем. Что нам следует учесть при заключении такого типа договора?
Александру Т., мун. Кишинэу
Любомир ДУДУЛИКА
адвокат
avocatmd@gmail.com
Гражданский кодекс довольно подробно регулирует вопросы, связанные с договором аренды. Таким образом, по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) во владение и пользование на определенный срок земельный участок и/или иное сельскохозяйственное имущество, а последняя обязуется вносить арендную плату.
Договор аренды заключается в письменной форме. Если стороны не согласились об ином, право владения и пользования арендуемым сельскохозяйственным имуществом возникает в момент подписания договора аренды и может осуществляться только после подписания акта приема-передачи.
В договоре аренды указываются: предмет договора; срок аренды; состав, форма и размер арендной платы; условия пользования находящимися на арендуемой земле объектами, включая оборудование и сельскохозяйственную технику.
По требованию одной из сторон к договору аренды земельных участков прилагается копия кадастрового плана этих участков. В случае сдачи в аренду части делимого земельного участка или части капитального строения к акту приема-передачи прилагается копия кадастрового плана земельного участка или строения с обозначением части, которая сдается в аренду.
При начале и по окончании срока аренды стороны договора обязаны в течение пяти рабочих дней составить акт приема-передачи арендуемого сельскохозяйственного имущества, в котором должны быть указаны: кадастровый номер земельного участка; площадь; бонитет; порядок пользования участком; состояние земельного участка (обработанный, необработанный, культивированный и т. д.); материальные недостатки и недостатки правового характера; другие данные по требованию сторон.
Срок аренды определяется сторонами договора, но должен составлять не менее одного года и не более 30 лет. При сдаче в аренду сельскохозяйственных земель для посадки многолетних насаждений аренда заключается не менее чем на 25 лет, если договором не предусмотрен иной срок.
Срок действия договора аренды может быть продлен по обоюдному согласию сторон. Если в договоре не предусмотрено иное, сторона, намеревающаяся не продлевать срок действия договора аренды, обязана известить об этом другую сторону не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Если срок аренды истек, а арендодатель не потребовал возврата, арендованного имущества и арендатор продолжает его эксплуатацию, договор считается продленным еще на один сельскохозяйственный год. Аренда сельскохозяйственных земель, заключенная на срок более пяти лет, должна быть отмечена в реестре недвижимого имущества.
Аренда сельскохозяйственных земель, заключенная на срок до пяти лет включительно, регистрируется в примэрии населенного пункта, на территории которого находятся земельные участки. Регистрация аренды не создает юридических последствий отметки в реестре недвижимого имущества.
Арендатор в трехмесячный срок со дня заключения договора аренды обеспечивает отметку аренды или, по обстоятельствам, регистрацию аренды. Не отметка договора влечет непротивопоставимость его третьим лицам. Добровольная отметка аренды, заключенной на срок до пяти лет, в территориальном кадастровом органе освобождает арендатора от обязанности регистрировать ее в примэрии.
Аренда, заключенная на срок до пяти лет включительно, регистрируется в реестре договоров аренды, который ведется примэрией населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые в аренду земельный участок и иное сельскохозяйственное имущество. Если сдаваемые в аренду земельные участки и иное сельхоз имущество расположены на территории нескольких населенных пунктов, аренда регистрируется в каждой из соответствующих примэрий.
Ведение реестра договоров аренды осуществляется инженером-землеустроителем, секретарем местного совета или иным назначенным в установленном порядке лицом. Регистрация аренды, внесенных в договор изменений, документов о расторжении аренды, а также выдача соответствующих выписок осуществляются за плату.
Арендодатель вправе, не вмешиваясь в текущую деятельность арендатора, в любое время проверить условия эксплуатации сданного им в аренду имущества и получить необходимую информацию.
Арендатор (или владелец соседнего с арендуемым земельного участка) имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если: он исполнил обязательства, предусмотренные предыдущим договором; арендуемое имущество сдается в аренду на новый срок; он согласен с новыми договорными условиями, установленными арендодателем. Арендатор имеет преимущественное право покупки в случае отчуждения собственником сданного в аренду имущества.
Арендодатель обязан: передать сельскохозяйственное имущество в аренду в срок и на условиях, предусмотренных договором; действовать так, чтобы не препятствовать нормальной эксплуатации арендуемого имущества; в случае расторжения аренды до окончания сельскохозяйственного года уплатить арендатору стоимость плодов, которые, не будучи отделены на тот момент, смогут быть отделены при нормальном хозяйствовании до окончания сельскохозяйственного года; передать арендатору книгу истории полей не менее чем за три года до даты заключения договора аренды; выполнять иные условия, предусмотренные законодательством или договором.
При заключении договора аренды арендодатель обязан сообщить арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Несоблюдение этого условия дает арендатору право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения аренды, а также возмещения понесенных убытков, за исключением случая, когда арендатор знал или, как можно разумно предполагать, должен был знать о существовании прав третьих лиц.
Арендатор обязан: бережно пользоваться арендуемым имуществом, соблюдая условия договора; поддерживать производственный потенциал арендуемого имущества и возвратить его по истечении установленного договором срока в состоянии, соответствующем условиям договора, с учетом степени износа; вносить арендную плату в установленный срок и в установленном порядке; платить налоги, вносить другие платежи, установленные законодательством, если договором не предусмотрено иное; передать арендатору книгу истории полей не менее чем за три года до даты прекращения или расторжения аренды; выполнять иные условия, предусмотренные законодательством или договором.
Аренда прекращается с истечением срока, на который она установлена. Досрочное прекращение аренды осуществляется в соответствии с законом или договором. Помимо других случаев, предусмотренных законом или договором, арендодатель вправе заявить о расторжении аренды в случае, если арендатор: не отметил аренду в реестре недвижимого имущества или, по обстоятельствам, не зарегистрировал договор в реестре договоров аренды в предусмотренный срок; необоснованно отказывается принять в аренду сельскохозяйственное имущество, указанное в договоре; ухудшил состояние имущества настолько, что оно не может быть восстановлено до истечения срока аренды.
Арендатор вправе заявить о расторжении аренды в случае, если: арендодатель отказывается дать в аренду имущество, оговоренное в договоре, не передает вовремя арендуемое имущество или делает невозможным его эксплуатацию, за исключением случая, когда эти обстоятельства зависят от арендатора; арендуемое имущество пришло в негодное состояние по обстоятельствам, находящимся вне его контроля.
Плата за аренду сельскохозяйственных земель устанавливается в денежных единицах, вносится в натуре, в денежном выражении либо в натуре и денежном выражении по договоренности сторон. Плата в натуре за аренду сельскохозяйственных земель устанавливается в определенном количестве сельскохозяйственной продукции или в процентах от объема продукции.
Сроки и место внесения арендной платы в натуре, качество продукции устанавливаются сторонами в договоре с учетом вида продукции и особенностей ее получения. Стоимость сельскохозяйственной продукции, выданной арендатором в счет арендной платы, определяется в ценах, не превышающих цены на эту продукцию на местном рынке на момент ее выдачи, если договором не предусмотрено иное.
В договоре аренды стороны могут по взаимному согласию установить случаи и пределы распределения ущерба, причиненного стихийными бедствиями.
