Am procurat o jumătate de casă în localitate. Contractul de vânzare-cumpărare indică 1/2 cotă-parte din imobil, de facto, însă, mi-au fost transmise anumite încăperi din casa de locuit, care este separată printr-un perete comun. La fel şi ograda casei, este delimitată de un gard, fiind în uz comun doar intrarea din stradă. De-a lungul gardului comun, de ambele părţi, cresc copaci fructiferi, ale căror ramuri atârnă peste gard. Cum poate fi delimitată proprietatea în natură, ce acte trebuiesc întocmite?
V. Ursu, or. Durleşti
Liubomir DUDULICA
avocat
avocatmd@gmail.com
În urma procurării unei părţi din imobil, dvs. aţi dobândit dreptul de proprietate comună cu cealaltă persoană.
Proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai mulţi titulari. Aceasta poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie). Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părţi ideale din bunul comun. Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale până la proba contrară.
Orice zid, şanţ sau altă despărţitură între două terenuri care se află în intravilan este prezumată a fi în proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune. Cota-parte din drepturile asupra despărţiturilor comune se va considera un bun accesoriu. Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se poate face decât odată cu dreptul asupra terenului.
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura care nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor sau, în caz de divergenţe, prin hotărâre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor. Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune şi folosinţă o parte din bunul comun corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă şi folosesc bunul plata unei compensaţii echitabile. Coproprietarul care exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun fără acordul celorlalţi coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri. La fel şi fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor coproprietarilor proporţional cotei-părţi deţinute dacă aceştia nu au stabilit altfel. Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile de producere sau de culegere a fructelor are dreptul la compensarea acestor cheltuieli de către coproprietari proporţional cotei lor părţi.
Partajul bunului proprietate comună pe cote-părţi se face în natură, proporţional cotei-părţi a fiecărui coproprietar. Bunurile care compun o unitate economică, un set sau o altă universalitate a cărei separare îi va reduce valoarea nu vor fi partajate în natură dacă cel puțin unul dintre coproprietari se opune unui asemenea mod de partaj.
Dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se face prin atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui coproprietar sau în favoarea mai multor coproprietari, la cererea lor comună sau prin vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori la licitaţie şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cotei-părţi a fiecăruia dintre ei, dacă nici unul dintre coproprietari nu a cerut atribuirea întregului bun sau dacă această cerere nu poate fi satisfăcută. În cazul în care unuia dintre coproprietari îi este atribuită o parte reală mai mare decât cota sa parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.
În cazul divizării unui imobil, instanța de judecată poate constitui un drept de servitute sau un alt drept real limitat pentru a permite folosirea corespunzătoare a bunului nou-format. Instanța de judecată nu poate dispune un mod de partaj la care obiectează toți coproprietarii.
Dvs. urmează să negociaţi cu coproprietarul modul de împărţire a încăperilor casei de locuit, a anexelor dacă sunt, precum şi a terenului, şi să perfectaţi un contract de partaj cu autentificare notarială. Pentru delimitarea terenului, se recomandă să apelaţi la serviciile unei persoane licenţiate în lucrări cadastrale pentru întocmirea unei schiţe.
