Moldovenilor le-a scăzut interesul de a cumpăra pământ

Deşi dispunem de cele mai mari suprafeţe de terenuri arabile pe cap de locui­tor printre ţările europene, iar preţul pământului este mai mult decât atractiv, piaţa funciară moldovenească nu înregistrează o dezvoltare palpabilă. Mai mult, în ultimii cinci ani, volumul total al tranzacţiilor de vânzare-cumpărare pe piaţa respectivă a scăzut la jumătate. Instabilitatea şi lipsa transparenţei la efectuarea tranzacţiilor ţin, astfel, investitorii departe de sectorul agrar.

 

Un studiu recent, efectuat de cercetătorii Institutului Naţional de Economie, Finanţe şi Statisti­că (IEFS), relevă mai multe pro­bleme cu care se confruntă pia­ţa funciară autohtonă, care are nevoie de catalizatori pentru o bună dezvoltare.

Deocamdată, se atestă un in­teres scăzut pentru cumpărare de terenuri, operaţiuni cu preţuri stabilite haotic sau, din contra, speculative. În acelaşi timp, unele fluctuaţii ale pieţei funciare sunt determinate de accesul limitat al populaţiei la informaţii cadastra­le veridice.

 

Formulă universală de calculare a preţului

 

În studiu se arată că piaţa fun­ciară din Moldova a înregistrat, începând cu anul 2000, tendinţe clare de creştere în dinamică a indicatorilor principali ce reflec­tă aspectele cantitative de dezvol­tare a relaţiilor bazate pe propri­etate privată. Printre acestea se numără corelaţia dintre cerere şi ofertă sau preţurile de piaţă pentru produsul funciar. Toţi in­dicatorii sunt însă în scădere în ultimii cinci ani, odată cu insta­urarea crizei economice.

„În perioada de până la criză, piaţa terenurilor agricole deve­nise cel mai dinamic segment al pieţei imobiliare şi se caracteriza nu atât prin numărul tranzacţii­lor, cât prin suprafeţele de tere­nuri incluse în circuitul comerci­al, preţul de piaţă şi volumul total al afacerilor. Evident, accentul este pus pe tranzacţiile de vân­zare-cumpărare”, susţine unul dintre autorii studiului, Tudor Bajura, vicedirector al IEFS.

 

Ţăranul neinformat este manipulat şi dezorientat de potenţialii cumpărători de terenuri

 

Ca mărime, tranzacţiile de vânzare-cumpărare deţin întâ­ietate şi ocupă o cotă-parte de peste 35%, fiind urmate de tran­zacţiile de moştenire, cu 34%, şi cele de donaţie, cu aproape 13%. Tranzacţiile funciare care impli­că darea terenurilor agricole în arendă de lungă durată ocupă în jur de 11% în totalul tranzacţiilor înregistrate, iar cele de schimb şi de încorporare a pământului agricol în capitalul social al fir­melor – aproape 7%.

Preţul de piaţă pentru terenu­rile agricole rămâne indicatorul cel mai important de orientare pe piaţa respectivă şi este determi­nat de mai mulţi factori, inclusiv cererea şi oferta, zona de ampla­sare, bonitatea solului şi profitul obţinut prin lucrarea terenului. La stabilirea preţului, experţii operează cu o formulă univer­sală, accesibilă tuturor. Astfel, profitul net anual se împarte la rata medie a dobânzii la credi­tele bancare şi se înmulţeşte cu o sută de procente. De exemplu, pentru anul 2012, nivelul mediu de profit obţinut de la activitatea agricolă la nivel naţional a fost de două mii de lei la hectar, respec­tiv, preţul de piaţă al terenului agricol era de 20 de mii de lei per ha.

 

 

În zece ani, preţul terenurilor agricole a crescut de mai bine de cinci ori – de la 3700 de lei per ha în anul 2000, la 16500 de lei în 2010, când a înregistrat cea mai înaltă valoare. A urmat o tendin­ţă de scădere, până la 13700 de lei în anul trecut.

Potrivit cercetătorilor, peri­oadele de creştere şi descreştere a preţului declarat pe piaţa tere­nurilor agricole îi dezorientează deopotrivă pe vânzători şi pe po­tenţialii investitori. Acest lucru este demonstrat prin micşorarea suprafeţelor de vânzare-cumpă­rare, dar şi prin volumul total al afacerilor de acest tip. Totodată, experţii accentuează că, la nivel teritorial, există o mare diferenţă de preţuri pentru terenurile agri­cole. Exemplul cel mai relevant este capitala ţării, unde acesta a ajuns la valoarea de 60 de mii de lei pe hectar în 2012, adică de aproape nouă ori mai mare în comparaţie cu preţul mediu al acestui pământ în raionul Leova – 6,6 mii de lei.

 

Transparenţa pe piaţă, condiţie necesară dezvoltării

 

Piaţa funciară autohtonă nu îndeplineşte suficient de bine sarcinile sale principale, în mare parte, din cauza lipsei de trans­parenţă. Actualmente, un simplu participant nu are acces liber la informaţia privind preţul de pia­ţă, suprafaţa, locul de amplasare a terenurilor agricole etc. În mod corespunzător, un participant sau altul la piaţă nu poate lua o decizie corectă privind vânzarea sau darea în arendă a terenurilor ce-i aparţin. Pe de altă parte, se practică încă destul de des meto­da zvonurilor despre vânzările la preţuri exagerate în alte localităţi. În consecinţă, potenţialii vânză­tori ridică preţul şi îl menţin ani la rând, cu riscul ca terenul să stea pârloagă. Această realitate este reflectată în datele Recen­sământului anual agricol pe anul 2011 al Biroului Naţional de Sta­tistică, care denotă că avem in jur de 250 de mii de ha neincluse în circuitul economic.

Tudor Bajura consideră că dacă anumite instituţii de stat ar avea pârghii de influenţă asupra proceselor de pe piaţa funciară, lucrurile s-ar mişca din loc şi ne-am orienta spre o piaţă civilizată. În primul rând, se are în vedere operarea cu informaţii veridice şi actualizate ce vizează preţurile şi tranzacţiile efectuate pe piaţă, date care ar trebui să fie accesibile în regim on-line pe paginile web ale oficiilor cadastrale teritoriale ale Agenţiei de Relaţii Funciare şi Cadastru.

 

 

Deocamdată, nici Agenţia, nici oficiile cadastrale teritoriale nu sunt obligate să ţină o eviden­ţă a acestor date.

„Nu e clar de ce nu se face acest lucru. Doar se ştie că pier­derile statului din cauza pămân­turilor neutilizate sunt de zeci şi sute de ori mai mari decât câşti­gurile parvenite din plata servici­ilor de informare a beneficiarilor acestor servicii. Mai ales că lipsa accesului liber la informaţie nu constituie nicio ameninţare pen­tru interesele speculanţilor şi ale altor intermediari neloiali de pe această piaţă.

Cu siguranţă, ei găsesc atât sursele de informaţie, cât şi posi­bilitatea de a interpreta în favoa­rea lor evenimentele de pe piaţă funciară. Pe de altă parte însă ţă­ranul neinformat este manipulat şi dezorientat de potenţialii cum­părători”, afirmă vicedirectorul IEFS.

În opinia expertului economic Viorel Chivriga, schimbări pozi­tive pe piaţa funciară din Moldo­va ar putea să apară dacă va exista susţinere din partea statului prin anumite facilităţi.

Ca acest lucru să se producă, e necesar de modificat cadrul normativ secundar al legislaţiei pentru sectorul agrar.

În plus, „apariţia unei burse funciare, ca instituţie separată, ar fi mai mult decât binevenită, mai ales că se va opera cu informaţie veridică atât de necesară pentru investitorii locali, dar şi pentru cei mai mult de un milion de proprietari de terenuri agricole”, a menţionat expertul.