Sfatul avocatului. Divergenţe între vecini

Cu unul dintre vecinii mei sunt în conflict de mai mulţi ani, din cauza problemelor de la hotarul cu el. Ini­ţial, avea obiecţii că apa de ploaie de pe acoperişul unei şure construite pe hotar se scurge pe terenul lui, se acu­mulează şi îl inundă, iar scurgere nu este, apoi că şura depăşeşte hotarul şi este construită pe terenul lui. Recent a apărut problema cu pomii de lângă gard, ale căror ra­muri au crescut şi dau în grădina lui. Cum pot fi rezolvate aceste probleme şi altele ce ţin de vecini?

Anatolie C., raionul Călăraşi

 

Liubomir DUDULICA

avocat

avocatmd@gmail.com

 

Codul civil conţine mai mul­te reglementări ce ţin de drep-tul de vecinătate. Astfel, propri­etarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile învecinate, pe lângă respectarea dreptu­rilor şi a obligaţiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. Se consideră vecin ori­ce teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influenţe reciproce.

Proprietarul terenului sau alunui alt bun imobil nu poate interzice influenţa pe care o exercită asupra bunului său ga­zul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibra­ţia sau o altă influenţă simila­ră provenită din terenul vecin, dacă nu împiedică proprietarul în folosirea bunului sau dacă încalcă nesemnificativ dreptul acestuia.

Dispoziţiile date se aplică şi în cazul în care influenţa este considerabilă, dar este produsă de folosirea obişnuită a unui alt teren şi nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate econo­mic. Dacă este obligat să supor­te o asemenea influenţă şi dacă aceasta depăşeşte folosirea recunoscută obişnuită în loca­litatea respectivă şi limitele eco­nomice admisibile, proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzează influenţa o compensaţie corespunzătoare în formă bănească.

Proprietarul poate cere inter­zicerea ridicării sau exploatării unor construcţii sau instalaţii despre care se poate afirma cu certitudine că prezenţa şi utili­zarea lor atentează în mod in­admisibil asupra terenului său. Dacă construcţia sau instalaţia a fost ridicată respectându-se distanţa de la hotar stabilită de lege, demolarea sau interzice­rea exploatării acestora poate fi cerută doar în cazul în care afectarea inadmisibilă s-a pro­dus în mod evident.

Dacă există pericolul prăbu­şirii construcţiei de pe terenul vecin peste terenul său, propri­etarul poate cere vecinului să ia măsurile necesare pentru pre­venirea acestui pericol.

Referitor la amplasarea con­strucţiilor în raport cu hotarul, urmează să vă adresaţi la un inginer cadastral autorizat pen­tru efectuarea măsurărilor şi stabilirea hotarelor în natură. La efectuarea acestor lucrări este necesar de a invita şi un repre­zentant al administraţiei publice locale pentru semnarea actului de măsurare, precum şi toţi ve­cinii ale căror terenuri se mărgi­nesc cu terenul dvs.

Acoperişul trebuie să fie con­struit astfel încât apa, zăpada sau gheaţa să cadă exclusiv pe teritoriul proprietarului. Cursuri­le de apă şi pânza freatică din mai multe terenuri nu pot fi de­viate sau manipulate de propri­etarul oricărui teren, astfel încât cantitatea sau calitatea apei să fie modificată în dezavantajul proprietarului unui alt teren. Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea firească a apelor pro­venite de pe terenul superior.

Dacă curgerea apei de pe terenul superior cauzează pre­judicii terenului inferior, propri­etarul acestuia din urmă poate cere autorizarea instanţei de ju­decată de a face pe terenul său lucrările necesare schimbării di­recţiei apelor, suportând toate cheltuielile aferente. La rândul său, proprietarul terenului supe­rior este obligat să nu efectueze nici o lucrare de natură să agra­veze situaţia terenului inferior.

Proprietarul terenului infe­rior nu poate împiedica curge­rea provocată de proprietarul terenului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţâşnesc pe acest din urmă teren, datorită unor lucrări subterane întreprinse de propri­etarul terenului superior, cazul apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al ape­lor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă nu­mai dacă această curgere prece­dă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ.

În cazul prevăzut mai sus, proprietarul terenului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime tere­nului inferior, rămânând obligat la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestuia din urmă.

Aceste reguli nu se aplică atunci când pe terenul inferior se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir.

Fructele căzute din pomi sau arbuşti pe terenul vecin aparțin proprietarului acelui teren vecin. Proprietarul terenului poate să taie şi să-şi oprească rădăcinile de arbori şi de arbuşti care au pătruns la el de pe terenul vecin. Aceeaşi regulă se aplică şi ramurilor de ar­bori şi de arbuşti ce atârnă de pe terenul vecin. Dreptul dat nu se acordă proprietarului în cazul în care rădăcinile şi ramurile nu îm­piedică folosirea terenului său.

Orice construcție, lucrare sau plantație se poate face de către proprietarul terenului numai cu respectarea unei distanțe mini­me de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau de regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor propri­etarului vecin.

Arborii, cu excepţia celor mai mici de doi metri, ai plantaţiilor şi ai gardurilor vii, trebuie sădiţi la distanţa stipulată de lege, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului, dar care să nu fie mai mică de doi metri de linia de hotar.

În caz de nerespectare a dis­tanţei date, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară demolarea construcției sau scoaterea ori tă­ierea la înălţimea cuvenită a arbo­rilor, plantaţiilor ori gardurilor pe cheltuiala proprietarului terenului pe care acestea sunt ridicate.

Dacă proprietarul unui teren, cu ocazia ridicării unei construcţii, a construit dincolo de limita tere­nului său, fără a i se putea imputa premeditarea sau culpa gravă, ve­cinul trebuie să tolereze încălca­rea hotarului dacă nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei. Vecinul prejudiciat prin si­tuaţia dată trebuie despăgubit cu o rentă în bani, plătită anual, cu anticipaţie. Cel îndreptăţit la rentă poate pretinde oricând ca debito­rul său să-i achite preţul porţiunii de teren pe care s-a construit în schimbul transmiterii proprietăţii asupra acesteia.

Orice proprietar este obligat ca, după primirea unui aviz scris sau verbal, să permită vecinului accesul pe teritoriul său, după caz, pentru efectuarea şi întreţi­nerea unei construcţii, plantaţii şi efectuarea unor alte lucrări pe te­renul vecin. Proprietarul care este obligat să permită accesul pe teri­toriul său are dreptul la compen­sarea prejudiciului cauzat doar prin acest fapt şi la restabilirea terenului în starea anterioară.

În cazul în care, datorită unei forţe naturale sau forţe majore, un bun a pătruns pe un teren străin sau a fost transportat aco­lo, proprietarul terenului trebuie să permită căutarea şi ridicarea bunului, dacă nu a purces el însuşi la căutare sau nu-l restituie. Bunul continuă să aparţină proprietaru­lui său, cu excepţia cazului când acesta renunţă la el. Proprietarul terenului poate cere ridicarea bu­nului străin şi aducerea terenului în situaţia anterioară.

Proprietarul terenului care efectuează şi întreţine construcţii, plantaţii sau execută alte lucrări pe teritoriul său nu are dreptul să pericliteze terenul vecin sau să compromită trăinicia construc­ţiilor, a lucrărilor sau plantaţiilor situate pe acesta.

Dacă terenul este lipsit de co­municaţie prin orice cale de acces de folosinţă comună, conducte de alimentare cu apă, conducte de energie electrică, gaze, tele­comunicaţii şi altele asemenea, proprietarul poate cere vecinilor să-i permită utilizarea terenurilor lor pentru instalarea comunicaţiei necesare.

Trecerea urmează a se face în condiţii de natură să aducă o mi­nimă atingere exercitării dreptului de proprietate asupra terenului. Vecinului al cărui teren este folosit pentru acces trebuie să i se plă­tească o justă şi prealabilă despă­gubire care, prin acordul părţilor, poate fi efectuată sub formă de plată unică. Despăgubirea dato­rată se dublează atunci când lipsa accesului este o urmare a faptei proprietarului care pretinde tre­cerea.

Proprietarul de teren poate cere proprietarului de teren vecin să ia parte la instalarea unui hotar stabil de demarcare sau la restabi­lirea unui hotar deteriorat. Cheltu­ielile pentru demarcare se împart între vecini în mod egal dacă din raporturile existente între ei nu reiese altfel.

Dacă în urma unei dispute este imposibilă determinarea hotarului adevărat, atunci pentru demar­care este decisivă posesiunea de fapt a vecinilor. Dacă posesiunea de fapt nu poate fi determinată, fiecărui teren îi este anexată o ju­mătate din porţiunea disputată. Dacă determinarea în acest mod a hotarului duce la un rezultat ce contravine faptelor stabilite, în particular aduce atingere mărimii stabilite a terenului, hotarul se stabileşte, la cererea unei părţi, de către instanţa de judecată.