Băncile pot executa silit pentru neachitarea ipotecii

Foto: liberoquotidiano.it

Din martie curent, instituţi­ile de creditare ipotecară pot iniţia procedura de executare silită a gajului, fără a apela la instanţa de judecată, în cazul clienţilor care nu-şi onorea­ză obligaţiunile contractuale. Procedura a fost simplificată prin modificarea Legii despre ipotecă şi cea despre notariat.

Conform noilor prevederi legale pri­vind optimizarea cadrului juridic şi crea­rea unui mecanism extrajudiciar de exe­cutare silită a dreptului de ipotecă, a fost simplificată procedura de executare silită a gajului, astfel încât aceasta să fie posibilă fără citarea părţilor implicate şi fără dez­bateri judiciare. Adică, dacă debitorul este rău-platnic, creditorul are posibilitatea să iniţieze direct executarea silită a bunului imobil ipotecat fără a fi obligat să se adre­seze în instanţa de judecată.

Contractul este însoţit şi de un act notarial

Noul Cod de executare prevede învesti­rea unui contract notarial între părţi, pro­cedura fiind gratuită. În acelaşi timp, nu este exclusă şi calea judiciară de executare a dreptului de ipotecă.

„Învestirea contractului notarial cu for­mulă executorie este opţională pentru cli­ent. La scadenţă, când debitorul trebuie să onoreze obligaţiunile, actul se învesteşte cu formulă obligatorie. De iure, el începe a funcţiona din momentul când e auten­tificat contractul de ipotecă, iar acţiunea propriu-zisă începe din momentul nea­chitării dobânzii”, explică Roman Talmaci, preşedintele Uniunii Naţionale a Executo­rilor Judecătoreşti. El a menţionat că pre­vederile noii legi pot fi aplicate şi pentru contractele în curs de derulare, printr-un acord adiţional între părţi.

Instituţiile de creditare au mai multe opţiuni cu privire la exercitarea dreptului de ipotecă, cum ar fi acordul încheiat cu debitorul ipotecar privind transmiterea benevolă a obiectului ipotecii, hotărârea judecătorească, ordonanţa judecătorească şi contractul de ipotecă învestit cu formu­lă executorie, ce permite transmiterea sili­tă a obiectului ipotecii.

Pentru orice întârziere de plată, creditorul poate iniţia direct procedura de preluare a bunului ipotecat

Jucătorii pieței de creditare susțin că legea anterioară cu privire la ipotecă se implementa cu greu, mai ales din cauza că majoritatea instituţiilor financiare nu pot acorda credite pentru un bloc construit în proporţie de 30-40%, din cauza că există riscul să-şi piardă investiţiile. Un al doilea motiv, interpretarea diferită a legii, din care cauză ordonanţa judecătorească era tergiversată ani la rândul. În plus, există şi neîncrederea populaţiei în companiile imobiliare care, adesea, nu dau în exploa­tare locuinţele în termenii prevăzuţi în contract.

„Legea anterioară trebuia să reglemen­teze toate relaţiile dintre creditor şi debi­tor la luarea unui împrumut ipotecar. În plus, îşi propunea să faciliteze procedu­ra de executare a gajului în cazul în care debitorul nu achită dobânda. În realitate, era un mecanism mai mult teoretic, căci în practică funcţiona anevoios, în special din cauza că legea prevedea o ordonanţă care se emite de judecători şi în baza căre­ia instituţia poate să-şi execute dreptul. De aici s-au început şi multiplele interpretări în justiţie şi tergiversarea proceselor in­tentate. Orice client cu intenţii rele poate tergiversa procesul. Şi se cheltuiesc multe resurse financiare şi timp, care poate fi utilizat pentru clienţii buni pentru a le oferi condiţii de creditare mult mai avan­tajoase”, spune Carmina Vicol, directorul general al companiei de microfinanţare ÎCS Prime Capital SRL.

Roman Talmaci susţine că persoane­le pot contesta în judecată actul de exe­cutare silită şi, în cazul în care instanţa declară nulă acţiunea de executare silită, instituţuia de creditare va restitui bunul şi va repara prejudiciul cauzat. El a precizat că, conform noilor prevederi, se schimbă procedura de vânzare a bunurilor, pri­mirea în posesie va avea loc prin licitaţie publică. Pe moment, aceasta se face prin trei modalităţi: licitaţie, tender şi negocieri directe.

Procedura de executare pune pe poziţii inegale părţile contractului de ipotecă

Noile reglementări generează un dez­echilibru între drepturile şi obligațiunile părților care survin din contractul de ipo­tecă la etapa executării dreptului de gaj. Dezavantajele sunt doar de partea bene­ficiarului de credit ipotecar, mai ales că pentru orice întârziere de plată, creditorul poate iniția direct procedura de preluare a bunului ipotecat.

„Persoana care a beneficiat de credit, adică debitorul este nedreptăţit. Chiar dacă persoana este în drept să conteste în instanţă iniţierea procedurii de executare abia după ce aceasta a fost iniţiată, contes­tarea încheierii de intentare a procedurii de executare nu suspendă însă executarea acesteia”, menţionează Alexandru Fală, expert independent.

Experţii economici susţin că o reducere esenţială a dobânzii creditului ipotecar nu este posibilă datorită costurilor mari a ba­nilor atraşi prin depozite şi a finanţărilor externe care includ dobânzi înalte privind riscurile de ţară şi a inflaţiei relativ înaltă.

La începutul anului, Ministerul Dezvol­tării Regionale şi a Construcţiilor a propus crearea unui Fond de garantare a riscuri­lor creditelor ipotecare, pentru a asigura accesul populaţiei la sistemul de creditare şi de a îmbunătăţi calitatea acestuia prin majorarea sumei creditelor, scăderea ratei la dobândă, micşorarea sumei avansului şi crearea sistemului de garantare a credi­telor ipotecare. Agenţii imobiliari sunt de părerea că statul ar putea face mai multe în acest sens, spre exemplu, dobânda la cre­ditele ipotecare să fie parţial compensată de Guvern, astfel se va dezmorţi şi piaţa imobiliară, iar crearea facilităţilor pentru obţinerea creditelor ipotecare va duce la creşterea cererii pe piaţă, a volumului vân­zărilor şi a investiţiilor în acest domeniu.

Nicolae Ostafeiciuc, expert Bursa Lara, susţine că “Ideea creării unui Fond de ga­rantare a riscurilor creditelor ipotecare este viabilă şi poate fi implementată în Moldova, dar singura problemă este cine va plăti asigurarea din acest fond. Dacă e din contul cetăţeanului, bineînţeles că banca va fi asigurată în caz de nerambur­sare a banilor, dar plăteşte clientul. Cred că o soluţie, în acest caz, ar fi susţinerea statului din fondurile bugetare”.

Conform datelor IS Cadastru, numărul ipotecilor înregistrate pe parcursul lunii mai 2013 constituie 2 374 sau cu 22% mai mult faţă de perioada similară a anului tre­cut. Municipiului Chişinău îi revine 36% (850 înregistrări) din totalul ipotecilor înregistrate pe teritoriul ţării în perioada raportată. Menţionăm, că R. Moldova se plasează în lista ţărilor cu cele mai scumpe credite ipotecare, rata medie la creditele ipotecare fiind de 11,19%.