Я купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома. У меня в собственности есть парковочное место в подземной парковке. В нашем доме создана и действует ассоциация совладельцев в кондоминиуме. Могу ли я провести ремонт или реконструкцию квартиры или общего имущества, включая парковочное место, изолировать и пользоваться участком земли под моими окнами индивидуально? Кто решает, как используется общее имущество?
Андрей Балан, мун. Кишинэу
Любомир ДУДУЛИКА
адвокат
avocatmd@gmail.com
После принятия Закона о кондоминиуме в жилищном фонде было создано немало ассоциаций совладельцев в кондоминиуме, соответственно ассоциации собственников приватизированных квартир, жилищно-строительные кооперативы были реорганизованы.
Кондоминиум ‒ это единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (здание), другие объекты недвижимости и в котором отдельные части ‒ квартиры, нежилые помещения находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные ‒ в общей неделимой собственности.
Общее имущество в кондоминиуме включает все части собственности, находящиеся в общем пользовании: земельный участок, на котором находится здание (здания), стены, крышу, террасы, дымоходы, лестничные клетки, холлы, подвалы, погреба и технические этажи, мусоропроводы, лифты, внутриквартирное и вне квартирное инженерное оборудование и системы, обслуживающие несколько квартир (помещений), прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения, иные объекты, предназначенные для обслуживания недвижимого имущества кондоминиума.
В состав кондоминиума входят: одно здание, или часть здания с отдельным входом, или несколько зданий, принадлежащих не менее чем двум собственникам, а также пристройки к зданиям, тротуары, дороги и автостоянки, многолетние зеленые насаждения и другие объекты, находящиеся на прилегающей территории в установленных границах, кроме объектов энергетического комплекса, связи, водопровода и канализации или несколько компактно расположенных зданий или сооружений, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры: жилые дома для одной семьи, дачные дома, гаражи или другие объекты.
Кондоминиум может состоять и из одной блок-секции многоквартирного здания с отдельным входом, отдельными инженерными сетями при условии, что реконструкция, ремонт или снос этой блок-секции не нарушит целостности других частей данного здания.
Собственники в кондоминиуме владеют, пользуются и распоряжаются квартирами (помещениями). Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности собственников квартир. Общее имущество в кондоминиуме не может быть отчуждено отдельно от права собственности на квартиры (помещения) в кондоминиуме. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование за плату другим физическим или юридическим лицам в случаях и на условиях, предусмотренных уставом ассоциации совладельцев.
Собственники квартир вправе сдавать их внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством. Собственники нежилых помещений вправе заниматься предпринимательской деятельностью в принадлежащих им помещениях, не ущемляя при этом прав других собственников, соблюдая требования законодательных и нормативных актов, санитарные, противопожарные и иные нормы, положения устава ассоциации совладельцев. Уставом ассоциации совладельцев могут быть предусмотрены ограничения использования нежилых помещений собственников в кондоминиуме только в случае, если это связано с защитой прав и интересов других собственников.
Собственник общей долевой собственности в кондоминиуме не вправе требовать выделения идеальной доли территории и реальной части в общем имуществе. Соответственно, у вас нет права использовать исключительно места, предназначенные для общего пользования: земельный участок, подвал, нежилые помещения и т. д., а также изолировать их. С согласия ассоциации совладельцев вы можете построить стены, отделяющие парковочное место в подвале дома, только на принадлежащей вам части и при условии, что это не затрагивает права других совладельцев.
Земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости в кондоминиуме, передаются органом местного публичного управления в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников бесплатно. Собственники (ассоциация совладельцев) вправе приобретать или брать в аренду дополнительные земельные участки, прилегающие к территории кондоминиума, которые после узаконивания будут иметь единую границу.
Собственник в кондоминиуме обязан обеспечить надлежащее содержание и своевременный ремонт принадлежащих ему квартир (помещений) за свой счет. Ему запрещается
разрушать или подвергать опасности общее имущество, а также имущество любого другого собственника. Собственники участвуют в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме в порядке, установленном законом.
Неиспользование собственником принадлежащей ему квартиры (помещения) либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения его полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме.
Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционален доле участия каждого собственника/нанимателя квартиры. Невнесение частью собственников/нанимателей платы за потребленные услуги не может служить основанием для отключения многоквартирного дома в целом от электрических, тепловых, газовых сетей и установок, сетей водоснабжения и канализации.
Собственник может улучшить или произвести перепланировку своей квартиры (помещения), не нарушая несущих конструкций здания или помещений других собственников, и перепланировку инженерных коммуникаций ‒ исходя из технических возможностей. Собственник не может изменить внешний вид общей собственности без предварительного разрешения ассоциации совладельцев. Перегородки смежных помещений, не являющиеся несущими конструкциями здания, могут быть перенесены по соглашению между собственниками этих помещений и с извещением об этом ассоциации совладельцев. Стены, перегородки между помещениями и общим имуществом, не являющиеся несущими конструкциями здания, могут быть перенесены только с согласия ассоциации совладельцев. Реконструкция и модернизация зданий, перепланировка квартир (помещений) производятся в соответствии с проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, на основе заключения технической экспертизы, выполненной аттестованными специалистами, по заявлению ассоциации совладельцев и с согласия органа местного публичного управления.
В случае отчуждения квартир (помещений) новый собственник становится правопреемником и приобретает все права и берет на себя все обязанности бывшего собственника в кондоминиуме.
Собственники обязаны использовать квартиры и общее имущество строго по назначению.
Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом в кондоминиуме, осуществления других операций, связанных с его хозяйственно-финансовой деятельностью, собственники вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимой собственностью. Решение о способе управления кондоминиумом либо его изменении принимается общим собранием членов (представителей) ассоциации совладельцев.
Ассоциация совладельцев может осуществлять следующие виды деятельности: управление, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимости в кондоминиуме; реконструкция и строительство (подрядным или хозяйственным способом) дополнительных помещений и объектов общего пользования в кондоминиуме; сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности ассоциации, в случае необходимости в финансовых средствах для содержания и улучшения состояния общего имущества в кондоминиуме.
Доход от хозяйственной деятельности ассоциации совладельцев используется, по решению общего собрания членов (представителей) ассоциации, для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, используемые на цели, предусмотренные уставом. Дополнительный доход может быть направлен и на иные цели, предусмотренные Законом о кондоминиуме в жилищном фонде и уставом ассоциации.
