Совет адвоката. Договор имущественного найма

Мы живем и работаем в мун. Кишинэу. Из-за того, что у нас не было своего жилья в городе, мы некоторое время жили у родственника, с которым недавно договорились, что освободим квартиру как можно скорее. Теперь мы в поиске жилья в аренду на более длительный срок. В целях безопасности хотим заключить договор аренды со всеми необходимыми условиями для достойной жизни без каких-либо «сюрпризов». Что нужно учитывать при заключе­нии такого договора?

Вячеслав А., мун. Кишинэу

 

Любомир ДУДУЛИКА

адвокат

avocatmd@gmail.com

 

По договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой сто­роне (нанимателю) индивидуально-определенную вещь во временное пользование либо во временное пользование и владение, а нанима­тель обязуется вносить плату за это. Договор найма недвижимого иму­щества должен быть заключен в письменной форме. Срок имущест­венного найма не может превышать 99 лет.

Наймодатель обязан предоста­вить нанимателю вещь в состоя­нии, соответствующем ее назначе­нию, установленному договором, и поддерживать ее в таком состо­янии весь период найма. Нанятая вещь не должна иметь материаль­ных недостатков и недостатков пра­вового характера. Вещь считается не имеющей материальных недо­статков, если она обладает обусловленными характеристиками. В то же время вещь считается не имеющей недостатков правового характера в случае, когда ни одно третье лицо не может осуществить какие-либо права в отношении нее в течение периода, на который заключен договор.

До осуществления своих прав наниматель должен сообщить най­модателю об обнаруженных недостатках вещи. При наличии недостатков у вещи наниматель освобождается от уплаты части наемной платы соответственно сни­жению возможности пользования вещью. Право уплаты уменьшен­ной наемной платы прекращается в случае устранения недостатка. Незначительный недостаток не учи­тывается.

Наемная плата может быть вне­сена в полном объеме по истече­нии срока имущественного найма. Если внесение наемной платы приурочено к определенным пери­одам времени, она должна вно­ситься по истечении этих перио­дов. Оплата дополнительных расхо­дов является обязательной лишь в случае наличия договоренности об этом между сторонами.

Размер наемной платы может быть изменен по взаимному согла­сию сторон. Наймодатель может обратиться в судебную инстан­цию за изменением наемной платы судебным решением не чаще одного раза в год и лишь в случае, когда экономические условия складыва­ются таким образом, что поддержа­ние ее на прежнем уровне было бы несправедливым, если наймодатель не взял на себя риск изменения экономических условий. Наниматель вправе потребовать уменьшения наемной платы, если предусмотренные договором усло­вия пользования вещью или ее состояние ухудшились.

Наниматель вправе передать нанятую вещь в поднаем или усту­пить наем лишь с согласия наймода­теля. В этих целях он обязан сооб­щить наймодателю о своем наме­рении и указать имя или наиме­нование и адрес лица, которому он намеревается передать вещь в поднаем или уступить наем. Наймо­датель не может отказать в согла­сии на поднаем нанятой вещи или уступку найма, если после заключе­ния договора найма у нанимателя возник законный интерес предоста­вить вещь полностью или частично третьему лицу. Это правило не при­меняется, если третье лицо не вну­шает доверия или нанятое поме­щение становится перенаселенным либо если по другим обоснованным причинам от наймодателя нельзя требовать поднайма или уступки найма.

В случае отказа в даче согла­сия на поднаем нанятой вещи или уступку найма наймодатель обязан в пятнадцатидневный срок сооб­щить нанимателю мотивы отказа, в противном случае считается, что он дал согласие. Наймодатель, давший согласие на поднаем или уступку найма, не может требовать более чем возмещения разумных расхо­дов, которые могут вытекать из под­найма или уступки найма. В слу­чае поднайма ответственным перед наймодателем остается наниматель. Срок поднайма не может превы­шать срок имущественного найма.

В случае неуплаты наемной платы, причитающейся на осно­вании найма, наймодатель может обратить взыскание на поднанима­теля в пределах платы за поднаем, которую тот должен нанимателю. Поднаниматель не может противо­поставить досрочно произведен­ные платежи. Плата, осуществлен­ная поднанимателем на основании условий договора поднайма, дове­денных до сведения наймодателя, либо в соответствии с местными обычаями, не считается досрочно произведенной.

Наймодатель может также обра­титься непосредственно к поднани­мателю, с тем, чтобы понудить его исполнить другие обязательства, взятые договором поднайма.

В случае, когда неисполнением обязанностей поднанимателем при­чиняются существенные убытки наймодателю или другим нанима­телям, наймодатель может потребо­вать расторжения поднайма.

Наймодатель и наниматель имеют права и обязанности, уста­новленные законом.

Наниматель обязан: использо­вать вещь по назначению и в соот­ветствии с условиями договора; беречь вещь и обеспечивать ее сохранность; покрывать текущие расходы, связанные с пользова­нием вещью и поддержанием ее в исправном состоянии; производить текущий ремонт вещи.

Текущий ремонт предпола­гает вмешательства, необходимые в результате использования вещи по назначению, которые могут быть справедливо отнесены на счет нанимателя с учетом, в част­ности, характера вещи, назначения, по которому она используется, и срока имущественного найма.

Наниматель не отвечает за нор­мальный износ нанятой вещи, если она использовалась по назначе­нию и в соответствии с услови­ями договора и не обязан произ­водить текущий ремонт лишь для устранения последствий нормаль­ного износа вещи. Нормальный износ подразумевает обычные и неизбежные признаки разумного использования, сопровождаемого соответствующим обслуживанием.

Наниматель обязан действо­вать таким образом, чтобы не пре­пятствовать нормальному пользо­ванию вещью другими нанимате­лями; возместить наймодателю и остальным нанимателям убытки, причиненные нарушением этой обязанности, независимо от того, кем они причинены, – им лично или лицами, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней.

Наниматель, права пользования которого нарушены другим нани­мателем или лицами, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней, может добиваться, в зависимости от обстоятельств, уменьшения наемной платы или расторжения имущественного найма, если он сообщил общему наймодателю о нарушениях, затра­гивающих его право пользования, и они продолжают существовать.

Наймодатель вправе проверять состояние нанятой вещи, выполнять работы в отношении нее, а в случае найма недвижимости вправе показывать ее возмож­ным покупателям или нанимате­лям, будучи обязанным при этом разумно осуществлять свои права.

Наниматель обязан возместить убытки, причиненные наймода­телю вследствие потерь, понесен­ных нанятой вещью, если не дока­жет, что потери не могут вменяться в вину ему или лицам, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней.

В случае, когда нанятая вещь является недвижимостью, нанима­тель не отвечает за убытки, причи­ненные вследствие пожара, если не будет доказано, что пожар возник по вине нанимателя или лиц, кото­рым он разрешил пользование недвижимостью или доступ к ней.

Наймодатель обязан произво­дить капитальный ремонт нанятой вещи, если законом или договором не предусмотрено иное. Капиталь­ный ремонт производится в уста­новленный договором срок либо по неотложной необходимости. Несоблюдение наймодателем дан­ной обязанности дает нанима­телю право произвести капиталь­ный ремонт и отнести расходы на ремонт на счет наемной платы.

Капитальный ремонт вклю­чает все вмешательства, необхо­димые для исполнения обязатель­ства наймодателя предоставить вещь, которую можно использо­ваться по назначению, за исключе­нием текущих ремонтов. В любом случае наймодатель должен про­извести ремонт, необходимый для того, чтобы устранить ущерб, при­чиненный нанятой вещи событи­ями, не зависящими от нанимателя или лиц, которым разрешены поль­зование вещью или доступ к ней.

Наймодатель не обязан про­изводить необходимые ремонты лишь для устранения последствий нормального износа вещи и может возложить на нанимателя расходы по капитальному ремонту в той мере, в какой ремонт необходим для возмещения ущерба, за кото­рый наниматель несет ответствен­ность.

Наниматель обязан в течение разумного срока сообщить най­модателю о повреждении наня­той вещи или наличии какой-либо опасности, о любом праве или претензии третьего лица, если эти обстоятельства требуют вмеша­тельства или защиты со стороны наймодателя.

Если наймодатель произвел отчуждение нанятой вещи третьему лицу, к последнему переходят права и обязательства наймода­теля, вытекающие из имущественного найма, если имущественный наем противопоставим третьему лицу.

Имущественный наем проти­вопоставим третьему лицу, приоб­ретающему право собственности или иное вещное право на наня­тую вещь, если на дату приобрете­ния третье лицо знало или должно было знать о существовании иму­щественного найма или если наня­тая вещь находилась во владении нанимателя.

В случае вещей, право собственности на которые приобрета­ется, согласно закону, путем регистрации в публичном реестре, имущественный наем противо­поставим также третьему лицу–приобретателю, если на дату при­обретения наем был отмечен в этом реестре. В отсутствие такой отметки имущественный наем про­тивопоставим только в случае, если его срок не превышает три года в случае недвижимой вещи или один год в случае иных вещей, право собственности на которые приоб­ретается, согласно закону, путем регистрации в предусмотренном законом публичном реестре.