Интерес наших сограждан к покупке земель упал

Хотя по сравнению с остальными европейскими странами у нас самые большие пло­щади пахотных земель на душу населения, а цены на землю гораздо привлекатель­нее, молдавский земельный рынок не отличается ощутимым развитием. Более того, за последние 5 лет общий объем сделок по купле-продаже на этом рынке сократился в два раза. Из-за нестабильности и отсутствия прозрачности при осуществлении сде­лок инвесторы предпочитают держаться подальше от аграрного сектора.

 

Недавнее исследование, про­веденное специалистами На­ционального института эконо­мики, финансов и статистики (НИЭФС), раскрыло целый ряд проблем, с которыми сталки­вается отечественный земель­ный рынок, нуждающийся в катализаторах для нормального развития. Пока же отмечается сниженный интерес к покупке земель, сделки с хаотично уста­новленными или, наоборот, со спекулятивными ценами. В то же время определенные колеба­ния земельного рынка обуслов­лены ограниченным доступом населения к достоверным када­стровым сведениям.

 

Универсальная формула расчета цены

 

В исследовании указывается, что с 2000 года на земельном рынке Молдовы отмечались яв­ные тенденции роста основных показателей, которые отражают качественные аспекты развития отношений, основывающихся

на частной собственности. К ним относятся соотношение между спросом и предложени­ем или рыночные цены на зем­лю. Однако в последние 5 лет, то есть после начала экономи­ческого кризиса, все показатели снижаются.

«В докризисный период ры­нок сельхозучастков стал са­мым динамичным сегментом рынка недвижимости. Он ха­рактеризовался не столько чис­лом сделок, сколько площадями участков, включенных в торго­вый оборот, рыночной ценой и общим объемом сделок. Разуме­ется, упор делается на сделки по купле-продаже», — утверждает замдиректора НИЭФС Тудор Бажура, который является и од­ним из авторов исследования.

 

Потенциальные покупатели манипулируют и сбивают с толку лишенного информации крестьянина

 

По величине лидируют сдел­ки по купле-продаже, а их доля превышает 35%. За ними сле­дуют сделки, связанные с на­следованием – 34% и дарением – около 13%. Земельные сделки, предполагающие сдачу сельхоз-участков в длительную аренду, составляют около 11% общего числа зарегистрированных сде­лок, сделки по обмену и включе­нию сельхозземель в уставный капитал фирм – около 7%.

Рыночная цена на сельхоз-участки остается самым важным показателем для ориентирова­ния на соответствующем рынке и определяется целым рядом факторов, в том числе спросом и предложением, размещением, бонитетом почвы и прибылью, получаемой от обработки земли. При установлении цены экспер­ты применяют универсальную, доступную всем формулу. Так, чистая годовая прибыль делит­ся на среднюю ставку по бан­ковским кредитам и умножает­ся на сто процентов. К примеру, в 2012 году средний уровень прибыли, получаемой от сель­скохозяйственной деятельности на национальном уровне, был 2000 леев с га, соответствен­но, рыночная цена сельскохо-зяйственных земель составляла 20 тыс. леев за 1 га.

 

 

За 10 лет цена на сельхозу­частки возросла более чем пя­тикратно – с 3700 леев за 1 га в 2000 году до 16500 леев в 2010 году, когда были отмечены са­мые высокие показатели. Затем последовала тенденция к сни­жению – до 13700 леев в прош-лом году. По словам исследова­телей, периоды повышения и снижения задекларированной рыночной цены на рынке сель­хозучастков сбивают с толку и покупателей, и потенциальных инвесторов. Об этом свидетель­ствуют сокращение площадей купли-продажи, общий объем сделок такого типа. Эксперты обращают внимание и на то, что на территориальном уровне существует огромный разрыв в ценах на сельскохозяйственные участки. Самый красноречивый пример – столица страны, где эта цена достигла 60 тыс. леев за 1 га в 2012 году, то есть почти в 9 раз выше средней цены в Леов­ском районе – 6,6 тыс. леев

 

Прозрачность рынка – необходимое условие развития

 

Отечественный земельный рынок не выполняет достаточ­но хорошо свои основные за­дачи. Это происходит преиму­щественно из-за отсутствия прозрачности. В настоящее время у простого участника нет свободного доступа к инфор­мации о рыночной цене, пло-щади, размещении сельхозу­частков и т. д. Соответственно, тот или иной участник рынка не может принять правильное решение насчет продажи или сдачи в аренду принадлежащих ему участков. С другой сторо­ны, еще очень часто применятся метод слухов о продаже по чрез­мерно высокой цене в других населенных пунктах. В итоге, потенциальные продавцы под­нимают цену и удерживают ее годами, несмотря на угрозу, что участок превратится в перелоги. Эти реалии отражены в данных Сельскохозяйственной перепи­си за 2011 год, проведенной На­циональным бюро статистики. По этой информации, в эконо­мический оборот не включено около 250 тыс. га.

 

 

Тудор Бажура считает, что если бы у определенных гос-учреждений имелись рычаги влияния на процессы, проис­ходящими на земельном рынке, дело бы сдвинулось с мертвой точки и мы бы продвинулись в сторону цивилизованного рынка. Прежде всего, имеется в виду использование достовер­ных и обновленных сведений о ценах и сделках, осуществлен­ных на рынке. Данные на этот счет должны быть доступны в режиме онлайн на веб-сайтах территориальных кадастровых бюро Агентства земельных от­ношений и кадастра. Пока же ни Агентство, ни территориальные кадастровые бюро не обязаны вести учет этих данных.

«Не ясно, почему это не дела­ется. Ведь известно, что потери государства из-за неиспользуе­мых земель в десятки и сотни раз выше доходов, получаемых в качестве платы за услуги по информированию бенефициа­риев таких услуг. Тем более, что отсутствие свободного доступа к информации не представляет никакой угрозы для интересов спекулянтов и других нелояль­ных посредников на этом рын­ке. Несомненно, они находят как источники информации, так и возможность истолковать в свою пользу происходящее на земельном рынке. Ас другой стороны, потенциальные поку­патели манипулируют и сбива­ют с толку лишенного информа­ции крестьянина», — утверждает замдиректора НИЭФС.

По мнению экономическо­го эксперта Виорела Кивриги, положительные изменения на земельном рынке Молдовы мо­гут появиться, если государство обеспечит поддержку через оп-ределенные льготы. Ачтобы это произошло, следует изменить второстепенные нормативные рамки законодательства для аграрного сектора. Кроме того, «появление земельной биржи в качестве отдельного учреж­дения будет более чем целесоо­бразным, тем более что тогда будет использоваться достовер-ная информация столь необ­ходимая для местных инвесто­ров, а также для владельцев земельных участков, которых в стране насчитывается более 1 млн.», — подчеркнул эксперт.