Банки могут использовать принудительное взыскание за непогашение ипотеки

Фото: liberoquotidiano.it

С марта нынешнего года учреж­дения ипотечного кредитова­ния могут инициировать в от­ношении клиентов, которые не выполняют свои договорные обязательства, процедуру при­нудительного исполнения за­логового права, не обращаясь в судебную инстанцию. Процеду­ра была упрощена в результате изменений, внесеных в Закон об ипотеке и Закон о нотариате.

В соответствии с новыми положениями закона об оптимизации юридических ра­мок и создании внесудебного механизма принудительного исполнения ипотечного права, была упрощена процедура прину­дительного исполнения залогового права с тем, чтобы ее можно было осуществить без вызова сторон в суд и без судебных прений. В случае дебитора-неплательщика кредитор теперь не обязан обращаться в судебную инстанцию, а имеет право не­посредственно инициировать процедуру принудительного исполнения недвижимо­го имущества, обремененного ипотекой.

Контракт дополняется нотариальным актом

Новый исполнительный кодекс пред­усматривает наделение исполнительной надписью нотариального контракта между сторонами; эта процедура бесплатная. Вме­сте с тем, не исключается и судебный путь исполнения ипотечного права.

«Для клиента наделение исполнительной надписью нотариального контракта — фа­культативно. Когда наступает срок платежа и дебитор должен выполнить свои обяза­тельства, акт наделяется исполнительной силой. де-юре она начинает действовать с момента заверения ипотечного договора, но собственно действие начинается с момента невыплаты процентов», — объясняет пред­седатель национального союза судебных исполнителей Роман Талмач. уточнил, что положения нового закона могут при­меняться и к уже действующим договорам – на основании дополнительного соглашения между сторонами.

У кредитных учреждений есть несколько способов принудительного исполнения ипо­течного права: соглашение о добровольной передаче предмета ипотеки, заключенное с ипотечным должником; решение; судебный приказ; ипотечный договор, наделенный исполнительной силой, позволяющий при­нудительную передачу предмета ипотеки.

По утверждениям игроков кредитного рынка, с применением предыдущего Закона об ипотеке были сложности, главным об­разом из-за того, что большинство финан­совых учреждений не могут предоставлять кредиты на квартиры, покупаемые к жилых домах, построенных на 30-40%, из-за суще­ствования риска потерять свои инвестиции. Другой причиной было различное толкова­ние закона, в связи с чем исполнение судеб­ного приказа затягивалось годами. Кроме того, существовало и недоверие населения к застройщикам, которые зачастую не сдают жилье в эксплуатацию в предусмотренные договором сроки.

За любую просрочку платежа кредитор может непосредственно начать процедуру лишения дебитора недвижимого имущества, обремененного ипотекой

«Предыдущий закон должен был регла­ментировать все отношения между креди­тором и дебитором при получении ипотеч­ной ссуды. Кроме того, целью закона было упрощение процедуры исполнения залого­вого права в случае невыплаты дебитором процентов. На самом же деле, этот механизм был преимущественно теоретическим, по­скольку на практике его функционирование было затруднено, главным образом из-за того, что закон предусматривал наличие приказа, изданного судьями, на основании которого финансовое учреждение может исполнять свое право. Из-за этого возникли и многочисленные толкования и затягива­ние начатых процессов. Любой недобросо­вестный клиент может добиться затягива­ния процесса. А при этом тратится немало финансовых ресурсов и времени, которые можно использовать на добросовестных клиентов, чтобы предоставлять им гораздо более выгодные условия кредитования», — уверена генеральный директор компании по микрофинансированию «Prime Capital» Кармина Викол.

Роман Талмач утверждает, что лица мо­гут обжаловать в суде акт о принудитель­ном исполнении и, если суд признает иск о принудительном исполнении недействи­тельным, тогда кредитное учреждение вер­нет имущество и возместит причиненный ущерб. он уточнил, что, в соответствии с новыми законодательными положениями, меняется процедура продажи имущества, и что получение во владение будет проис­ходить путем открытых торгов. В настоящее время на этот счет предусмотрены три спо­соба: торги, тендер и прямые переговоры.

Процедура исполнения ставит в неравные условия стороны ипотечного договора

Новые положения законодательства приводят к дисбалансу между правами и обязательствами сторон, вытекающими из ипотечного договора на этапе исполнения залогового права. В невыгодном положении оказываются только получатели ипотечных кредитов, тем более, что за любое опозда­ние с платежом кредитор может непосред­ственно инициировать процедуру лишения недвижимого имущества, обремененного ипотекой.

«Ущемляются права того, кто получил кредит, то есть кредитного должника. даже если получатель ипотечной ссуды может обжаловать в судебной инстанции факт инициирования процедуры исполнения (причем только после ее инициирования), то обжалование судебного приказа об ини­циировании процедуры исполнения от­нюдь не приостанавливает сам процесс ис­полнения», — пояснил независимый эксперт Александру Фалэ.

Эксперты-экономисты утверждают, что значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам невозможно из-за высокой стоимости денег, привлекаемых че­рез депозиты, внешнего финансирования, включающего высокие процентные ставки, обусловленные с риском по стране, а также относительно высокого уровня инфляции.

В начале года Министерство региональ­ного развития и строительства предложило образовать Фонд гарантирования рисков ипотечных кредитов с тем, чтобы обеспе­чить доступ населения к системе кредито­вания и улучшить ее качество путем уве­личения сумм кредитов, сокращения про­центных ставок, снижения суммы аванса и создания системы гарантирования ипо­течных кредитов. Риелторы убеждены, что государство может делать в этом направ­лении еще больше (к примеру, чтобы пра­вительство частично компенсировало про­центные ставки по ипотечным кредитам), а это оживит и рынок недвижимости. по их мнению, обеспечение льгот для получения ипотечных кредитов обусловит рост спроса на рынке, увеличение объема продаж и ин­вестиций в данной области.

Эксперт биржи «Лара» Николае Остафей­чук заявил: «Идея создания Фонда гаранти­рования рисков по ипотечным кредитам жизнеспособна и осуществима в Молдове. Проблема, однако, в том, кто станет платить страхование в этот фонд. Если это будет за счет гражданина, тогда, разумеется, банк бу­дет застрахован на случай невыплаты денег, но в таком случае платит клиент. Думаю, что выходом может стать поддержка со сторо­ны государства из средств бюджета».

По данным ГП «Cadastru», число ипо­тек, зарегистрированных в мае 2013 года, составляет 2 374, а это на 22% больше, чем в аналогичный период прошлого года. На долю мун. Кишинева приходятся 36% (850 регистраций) из общего числа ипотек, за­регистрированных на территории страны в отчетный период. отметим, что Республика Молдова входит в число стран с самыми до­рогими ипотечными кредитами. Средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 11,19% годовых.